Макроэкономика и рынок недвижимости

Текущая обстановка на рынке недвижимости по сравнению с прошлыми годами связана с повышенным спросом и недостатком предложения. Как известно, в таких условиях происходит рост цен. Иное поведение может иметь место только при неблагоприятном макроэкономическом фоне или политических потрясениях.

Конец 2003 - начало 2004 года - период выборов. Однако именно политические риски для рынка недвижимости сейчас минимальны. С большой вероятностью не произойдет ни смены мэра, ни смены президента, что и берется за основу для прогноза рынка в 2004 году.

С другой стороны, фондовый рынок и рынок недвижимости являются конкурентными финансовыми инструментами. Продажа своих акций крупными финансовыми структурами требует размещения средств в другие сферы экономики, среди которых рынок недвижимости является наиболее стабильным и доходным. Следовательно, падение фондового рынка может привести к новому всплеску цен на недвижимость, подобно тому как к аналогичному эффекту привело снижение курса доллара в начале 2003 года.

Поскольку цена обслуживает оборот по реализации и приобретению товаров, то соответственно в цене в одинаковой мере должны быть учтены интересы производителя и потребителя продукции, что, в свою очередь, зависит от того, где, когда и при каких условиях совершается сделка. Для стоимостной оценки результатов сделки и затрат используются различные виды цен. И отечественный, и мировой опыт показывают, что используется множество видов цен, связанных с особенностями приобретаемых и продаваемых товаров.

Несмотря на множество цен, действующих на рынке, они между собой взаимосвязаны. Стоит только внести изменения в уровень одной цены, как его изменения обнаруживаются в уровнях других цен.

Это объясняется тем, что, во-первых, существует единый процесс формирования затрат на производство; во-вторых, все субъекты рынка взаимосвязаны между собой; в-ретьих, имеет место тесная взаимосвязь всех элементов рыночного хозяйственного механизма.

Регулируемые цены, в свою очередь, могут быть:

• гарантированные,
• рекомендуемые,
• лимитные,
• залоговые,
• пороговые (защитные).

Фиксированные цены - это цены, прямо устанавливаемые государством в лице каких-либо органов власти и управления, например, Министерства экономического развития и торговли в РФ или отдела цен региональных органов власти и управления.

Формы фиксирования: прейскурантные цены, "замораживание" рыночных свободных цен, фиксирование монопольных цен. Такие цены устанавливаются в экстремальных условиях.

По способу установления, фиксации различают цены: твердые (постоянные); подвижные, скользящие.

Скользящая, цена - это цена, исчисляемая в момент исполнения договора путем пересмотра первоначальной договорной цены с учетом изменений в издержках производства, за период времени, необходимый для изготовления продукции.

Скользящие цены устанавливаются обычно на товары с длительным сроком изготовления, например сложное промышленное оборудование, суда.

При подписании договора в этом случае фиксируется так называемая исходная, базисная цена, оговаривается ее структура, а именно: переменные расходы, доля постоянных расходов, прибыль, а также приводится метод расчета скользящей цены, которым стороны будут пользоваться.

Вышеперечисленные виды цен широко используются в международной торговле.

По способу получения информации об уровне цены различают публикуемые цены и расчетные цены.

На эти виды цен ориентируются поставщики и покупатели при определении уровня цены в договоре или контракте.

Аукцион - это торги, специализирующиеся на сбыте определенных товаров. Цепы аукционов - это цены публичной продажи по максимально предложенному уровню на предварительно осмотренную покупателем партию товаров (лот). Цены на аукционах устанавливаются в результате изменения соотношения между спросом и предложением. Аукционная цена может существенно отличаться от рыночной цены, поскольку отражает уникальные и редкие свойства и признаки товаров, а также в значительной степени зависит от мастерства лица, проводящего аукцион.

Биржевые котировки представляют собой цены специально организованного и, в отличие от аукционов, постоянно действующего рынка массовых, качественно однородных, взаимосвязанных товаров.

Цены торгов - это цены особой формы специализированной торговли, которая основана на выдаче заказов на поставку товаров или получении подрядов на производство определенных работ по заранее объявленным в специальном документе (тендере) условиям, предполагающим привлечение к определенному сроку на принципах конкуренции предложений от нескольких производителей с целью обеспечения наиболее выгодных условий сделки для ее организаторов.

С учетом, фактора времени различают:

• постоянные;
• сезонные;
• ступенчатые цены.

Постоянная цена - цена, срок действия которой заранее не определен. Сезонная цепа - цена, срок действия которой определен периодом времени.

Ступенчатая цена - ряд последовательно снижающихся цен на продукцию в заранее обусловленные моменты времени по предварительно определенной шкале.

Внутрифирменные цены.

Трансфертные цепы - это цены, применяемые внутри фирмы, при реализации продукции между подразделениями фирмы, а также разных фирм, но входящих в одну ассоциацию. Трансфертные цены являются разновидностью оптовой цены.

По условиям поставки и продажи различают следующие виды цен: цена-нетто (цена на месте купли-продажи); цена-брутто (фактурная цена, определяется с учетом условий купли-продажи).

Мировые цены - это цены, по которым проводятся крупные экспортные и импортные операции, достаточно полно характеризующие состояние международной торговли конкретными товарами. На практике мировые цены определяются по одним товарам (обычно сырьевым) уровнем цен стран-экспортеров или импортеров, по другим - ценами бирж, аукционов, по готовым изделиям - обычно ценами ведущих в мире производителей, специализирующихся в изготовлении продукции данного вида.

Публикуемые в печати цены носят преимущественно справочный характер и довольно часто существенно отклоняются от фактически уплачиваемых покупателем цен вследствие широкого применения системы специальных скидок. Размер скидок зависит от характера сделки, условий поставки и платежа, взаимоотношений с покупателем и от конъюнктуры рынка в момент заключения сделки. В практике, особенно в международной торговле, используется около 20 различных видов скидок.

В этом смысле, говоря о рациональных и тем более оптимальных ценах, следует иметь в виду определяющие функции и такое их сочетание, при котором функции реализуются в необходимой степени. В рыночной экономике цены разгружены от ряда функций, например плановой, и используются в основном как чисто рыночные регуляторы и стимуляторы, подлинно воплощающие денежное содержание. Пока сохраняется стремление возложить на цену весь груз функций экономического регулирования, попытки создать эффективный ценовой механизм вряд ли окажутся плодотворными.

Цена есть объективная категория, ее величина обусловлена действием законов спроса и предложения и денежного обращения. При попытках в приказном порядке установить так называемые "правильные", "хорошие", "нужные", "справедливые" цены, нарушая объективные экономические законы, хозяйственная ситуация отреагирует на подобные действия углублением дефицита, инфляцией, спекуляцией, социальной несправедливостью, принудительным распределением.

Переход от государственных цен к рыночным не может и не должен быть мгновенным, поэтому нельзя полностью избежать регулятивного воздействия государства на цены, ценовой механизм, ценовую политику.

H. Mapeнкoв

Ценообразование...